API INFORMA: Decreto 320/2020 UNA MEDIDA INNECESARIA

API INFORMA: Decreto 320/2020 RESUMEN: Esta es una norma innecesaria, inoportuna y que no guarda equidad entre los privados que suscribieron un contrato de locación en libertad, consensuado y de buena fe Para los nuevos contratos (Reservas tomadas) deberemos esperar al levantamiento del Decreto 297/2020 (AISLAMIENTO SOCIAL PREVENTIVO Y OBLIGATORIO) NO se encuentran contempladas las RENOVACIONES DE CONTRATOS DE ALQUILER, ya que la norma, dice claramente que todos los contratos en curso se PRORROGAN hasta octubre 2020 Las renovaciones se podrán hacer una vez terminada la prorroga legal (octubre 2020) o en los vencimientos que ocurran después de esta. Hasta septiembre 2020, todas las cuotas a cobrar de los cánones locativos son del mismo monto que el indicado por la cuota correspondiente al mes de marzo 2020 NO corresponde recibir pagos superiores a los prescriptos por la norma porque esta es de ORDEN PUBLICO Todo documento que haga caso omiso a una norma de orden público se expone a ser considerado como hecho en FRAUDE A LA LEY UNA MEDIDA INNECESARIA A continuación un análisis de la norma DNU 320/2020 dictada por el poder ejecutivo nacional (PEN). Desde otras instituciones se hicieron ya comentarios sobre la norma punto a punto y hasta hemos visto distintas interpretaciones, creemos conveniente hacer un análisis general de la norma desde lo que compete a los profesionales inmobiliarios, por ello dejamos de lado el de la suspensión de desalojos (Art. 2) que deberá ser analizado por abogados. Según nuestro análisis esta es una norma innecesaria, inoportuna y que no guarda equidad entre los privados que suscribieron un contrato de locación en libertad, consensuado y de buena fe. Quizás el mayor de los desaciertos de la norma, sea su declaración “de orden público” (Art. 14 de la norma en análisis). Pone en la cima de la prelación normativa a la norma y solo por sobre ella a la Constitución Nacional (Art. 963 CCCN). El orden público esta tratado en el Código Civil y Comercial de la Nación (en adelante CCCN) en su Art. 12, en él se expresa que quien invoque un texto legal que persiga un resultado análogo al prohibido por la norma imperativa, se considerará otorgado en fraude a la ley, y dicho acto debe someterse a la norma de orden público. No se trata de una norma supletoria, que brinde la posibilidad de que las partes fijen los efectos y consecuencias de su relación jurídica. Las partes no pueden elegir voluntariamente qué canon locativo pagar: hasta el 30/09/2020, el precio del alquiler mensual debe ser el de Marzo 2020. Clarísimo no vale la norma que vulnere una norma declarada de orden público. 1.- Porque planteamos que es innecesaria? Nos preguntamos… que hace necesario y oportuno una “PRORROGA LEGAL” como la que encontramos en la norma? Hay algún dato que no tenemos? El Decreto 297/2020 (AISLAMIENTO SOCIAL PREVENTIVO Y OBLIGATORIO) se extenderá por 6 meses? Son dos de los tantos interrogantes que no podemos responder, pero tampoco podemos dejar de cuestionar. La prórroga legal, no hace más que complicar, cuando no, echar por tierra, negociaciones de meses respecto de las condiciones en la que se fueron poniendo de acuerdo cada locatario y locador por medio (en su mayoría) de la eficaz intervención de los profesionales inmobiliarios de todo el país. Sin ningún tipo de cuestionamiento, cada profesional inmobiliario hubiera llegado a un mejor puerto a través de la ponderación de la situación particular de cada comitente (locador/locatario), en el caso de que se encuentre - alguno de ellos - en una efectiva situación de emergencia. Aun estando el decreto vigente, se dará lugar a diferentes puntos de controversia en la aplicación de la legislación, como consecuencia de ciertos puntos grises como las renovaciones contractuales. Ante ello, API ha habilitado un correo electrónico inmobiliarios.api@gmail.com.ar para responder a todas las consultas que tengan los asociados a API, inmobiliarios matriculados en general y también el público en general. En relación a esto último, hay muchos contratos de "dueño directo" que se verán afectados por el desconocimiento de la operatoria en la reciente legislación. También nos ofrecemos a ayudarlos para dar notoriedad a la importancia de contar con un profesional matriculado en cada operación. Una cuestión fundamental y entendemos que la génesis de la norma es el Art. 1 donde refiere el marco de emergencia, el cual es muy cuestionable. La emergencia existe, no lo podemos negar, pero no es menos cierto que hay normas que podían ser aplicadas sin la intervención del Estado y menos aún del PEN, cuya principal función no es legislar. Cuando hacemos un recorrido de las normas vigentes que regulan los contratos de locación encontramos que el Art. 6 de la Ley 21342 sancionada el 29 de Junio de 1976 y ratificada por el art. 3° inc. a) de la Ley 26994 (CCCN)que entro en vigencia el 01/08/2015 que prescribe: El Estado garantiza la libertad de contratación y el ejercicio regular de los derechos de los contratantes en las locaciones… Las condiciones pactadas entre locadores y locatarios no serán alteradas por el Poder Público ni éste aplicará medidas en relación con las locaciones urbanas que deban ser cumplidas a expensas de una sola de las partes. Acaso aquí, la norma del PEN no se estaría extralimitando? Además dentro de los artículos que hoy conforman el plexo normativo sobre locaciones (Art. 1187 al 1226 del CCCN), se encuentra el Art. 1091.- Imprevisión. Si en un contrato conmutativo de ejecución diferida o permanente, la prestación a cargo de una de las partes se torna excesivamente onerosa, por una alteración extraordinaria de las circunstancias existentes al tiempo de su celebración, sobrevenida por causas ajenas a las partes y al riesgo asumido por la que es afectada, ésta tiene derecho a plantear extrajudicialmente, o pedir ante un juez, por acción o como excepción, la resolución total o parcial del contrato, o su adecuación. Igual regla se aplica al tercero a quien le han sido conferidos derechos, o asignadas obligaciones, resultantes del contrato; y al contrato aleatorio si la prestación se torna excesivamente onerosa por causas extrañas a su álea propia. Y el Art. 1730. Caso fortuito. Fuerza mayor. Se considera caso fortuito o fuerza mayor al hecho que no ha podido ser previsto o que, habiendo sido previsto, no ha podido ser evitado. El caso fortuito o fuerza mayor exime de responsabilidad, excepto disposición en contrario. En síntesis, según nuestro análisis una norma innecesaria. 2.- Porque planteamos que es inoportuna? El PEN promueve por medio de un DNU 320/2020, encontrar una única solución a infinidad de contratos privados que tienen el doble de infinitos suscriptores con todos los matices posibles, lo cual no deja de ser un claro exceso de los poderes que le confiere la Constitución Nacional En sus considerandos prevalecen justificativos que no logran mostrar una real necesidad de urgencia para legislar en forma apresurada temas privados que deben ser negociados por profesionales en la materia y consensuados por ambos protagonistas. Hoy tenemos un escenario de congelamiento total de la actividad inmobiliaria general, no podemos dejar de mencionar que los contratos a firmarse en abril se podrán firmar (tal vez) en mayo, los que corrían la suerte de una renovación (nuevo contrato) no se harán porque el gobierno decidió una prórroga legal (DNU 320/2020) Las probabilidades de que se recuperen el nivel de las operaciones es bastante improbable. Desgraciadamente, quizás, este sea un golpe certero a muchas inmobiliarias que no puedan aguantar la estocada. Lamentablemente nos vemos nuevamente inmersos en un escenario de incendiarios disfrazados de bomberos? En síntesis, según nuestro análisis una norma inoportuna. 3.- Porque planteamos que no guarda equidad? Ya, en el texto del DNU podemos encontrar inequidades que pueden llegar a darse en un contexto en el que el inquilino no puede renunciar a “los beneficios” que le otorga la norma por ser esta de orden público (o sea una norma indisponible por las partes) Art. 14del DNU 320/2020. Además, el Art. 6, no permite pactar una forma de pago distinta “más gravosa” para la parte locataria que la establecida en el primer párrafo de este artículo sobre lo que es las deudas por diferencia de precio (que es el tema específico tratado en este artículo). O sea si la parte locataria puede y quiere pagar lo que le corresponde por lo estipulado en el contrato de locación, no podrá hacerlo, porque se estaría ante un fraude a la ley. Este es un tema que hemos leído en varios de los comentarios hechos a la norma en donde la mayoría de los que comentan (algunos letrados) afirman que se pueden recibir los pagos con la actualización prescripta en los contratos, lo cual a nuestro entender encuadra claramente en el FRAUDE A LA LEY, con todo las consecuencias que ello implica. Párrafo aparte requiere lo prescripto por el Art. 10 que pretende cuando trata de la excepción a la norma en caso de vulnerabilidad del locador que este deba acreditar debidamente su necesidad. Realmente, si no fuese por lo serio del tema, resultaría un chiste. Ya que el caso de una persona que necesita imperiosamente, se le cumpla con las obligaciones asumidas ante él, deba de alguna manera tener que demostrar (aún no sabemos cómo) su necesidad, es realmente de ciencia ficción. Quienes ante tenido que reclamar un derecho saben lo que puede tardar la justicia en conminar a la parte vencida a cumplir la obligación de dar. Otro párrafo aparte requiere el Art. 7 cuando prescribe que las deudas que pudieren generarse desde la fecha y hasta el 30/09/2020, originadas en la falta de pago, en pagos realizados fuera de los plazos contractuales pactados o en pagos parciales, deberán abonarse en 3 y 6 cuotas (mínimo y máximo), con vencimiento, la primera de ellas con el canon locativo de octubre de 2020. Y avanza diciendo que podrán aplicarse intereses compensatorios, que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a 30 días, que paga el Banco de la Nación Argentina. No podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad, lo cual deja en clara desventaja(o de inequidad) tanto a locatarios como a locadores. Vamos a ver un ejemplo de un universo de ellos: El locatario que pueda o quiera pagar en menos cuotas, o de distintas cantidades hasta completar la deuda (recordemos cuotas “iguales y consecutivas”, mínimo 3, máximo 6), no lo podrá hacer. La pregunta surge de inmediato, Porque? Ya, desde otro plano El locatario que tenga la posibilidad de pago, pero vea una oportunidad financiera y se quiera pagar durante los 6 meses,se equipara con quien no pueda pagar. O sea con ausencia de la buena fe durante 6 meses podría estar sin pagar el canon locativo “congelado”, y luego solo se le aplicaran los intereses compensatorios, generando una inequidad casi brutal. Ya que como prescribe el Art. 7 “No podrán aplicarse intereses, punitorios, moratorios, ni ninguna otra penalidad…” El ejemplo anteriormente descripto deja en evidencia el equilibrio contractual que generaría el estudio de cada caso en particular por un profesional inmobiliario matriculado. No tenemos dudas de que quién acredite su situación de emergencia extendida en el tiempo, va a necesitar asistencia jurídica legal. Sin embargo, no podemos suscribir a leyes que promuevan la falta de paridad en el ejercicio de los derechos y obligaciones de una relación contractual que había sido perfectamente legislada por un contrato de locación voluntariamente acordado entre sus intervinientes. Ultimas Reflexiones: Que tenemos Hoy? Decreto del PEN de orden publico Tenemos con algunos grises, Colegios, Cámaras e Instituciones que salen a apoyar la iniciativa. Que opinión tenemos nosotros? Desde la Asociación Profesionales Inmobiliarios (API), No podemos apoyar esas medidas. El gobierno NO debe legislar sobre los contratos privados. Hay abundante normativa en el CCCN para poder llevar a buen puerto la negociación entre locadores y locatarios por medio de la eficiente intervención de los profesionales inmobiliarios, quienes están preparados para ejercer la actividad. Sostenemos que cada contrato debe ser tratado puntualmente (el mercado perfecto de los alquileres nos lo impone). El hecho que este DNU el mismo PEN se faculta a sí mismo a prorrogar los plazos previstos en la norma, no hace más que traer recuerdos de norma de mediados del siglo pasado, y aclaramos que esto no es política sino un recuerdo que muchos guardan entre los más indeseables, propietarios escapando del ahorro en ladrillos. Sin querer hacer defensa de una sola de las partes entre las que nos toca intermediar, no podemos dejar de reflexionar que son muchos los argentinos que han apostado al país y que han transformado su esfuerzo en inmuebles, que muchas veces cumplen una función social supliendo al Estado. Por su lado los sucesivos gobiernos no logran encausar una política realmente virtuosa en cuanto a cumplir con el precepto constitucional del derecho a una vivienda digna y sistemáticamente echan mano a la solidaridad de los que con mucho esfuerzo logran mejorar su economía. Ojala esta pandemia, que mucho destruirá, nos deje una lección y nos haga mejores personas, solidarios, preocupados y ocupados por los temas de nuestra competencia. Un fuerte abrazo colegas.- Comisión Directiva API