API INFORMA. NUEVA LEY DE ALQUILERES

API INFORMA LEY DE ALQUILERES. Junio 2020 Referencias: OP = Orden Publico Art 1°: Domicilio: Se agrega el domicilio electrónico. - • Las partes pueden constituir un domicilio electrónico en el que se tengan por eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan. Reforma Art 75 CCCN Art 2°: Prohibiciones al Locador: OP. Si el destino es habitacional, NO se puede exigir al locatario. Reforma Art 1196 CCCN a) Pago de más de un mes de alquiler por adelantado. - b) Depósito de garantía por cantidad mayor al primer mes de alquiler, el cual deberá ser devuelto actualizado al valor del último mes de locación y en el momento de la entrega de inmueble. Si existieran deudas a cargo del locatario, puede acordarse que el locador retenga la suma equivalente como garantía de pago y una vez abonada la deuda, este deberá restituir el remanente. c) Valor llave o similar d) Firma de documento que no integren el contrato. – Art 3° y 4°: Plazo mínimo de la locación: OP. Será de tres años para cualquier destino. Excepto Art 1199.- Este plazo puede cambiar en caso de prórroga de contrato de locación. - No se puede firmar contratos consecutivos temporario (de 3 meses cada uno) se presume por el plazo mínimo legal. - Reforma Art 1198 y 1199 CCCN Art 5° Conservación del inmueble: OP. El locador deberá mantener la cosa en buenas condiciones para servir al uso convenido y reparar la cosa que exija en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario. • En caso de reparaciones urgentes el locatario debe notificar al locador y transcurridas 24 horas en caso de silencio o negativa del locador el locatario puede realizar por si la reparación con cargo al locador. En el caso de reparaciones no urgentes la intimación será de un plazo no inferior a diez días corridos. Los gastos pueden ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos. Reforma Art 1201 CCCN Art 6°: Frustración de uso o goce: Si el locatario no puede usar la cosa locada por causa no imputable a él, puede pedir la rescisión de contrato o la cesación de pago. Si no se viese afectada directa o indirectamente la cosa misma sus obligaciones continúan como antes. Reforma Art 1203 CCCN Art 7°: Gastos a cargo del locador: Los gastos que incurra el locatario detallados en la sección 4° del Capítulo de la locación del CCCN puede descontarlo el locatario del alquiler. Introducción Art 1204 bis Art 8°: Impuestos y Expensas extraordinarias: OP. Quedan a cargo del locador los impuestos que graven la cosa y las expensas extraordinarias. Reforma Art 1209 CCCNArt 9°: Resolución anticipada: OP. En inmuebles destinados a vivienda, el locatario puede rescindir el contrato pasado el sexto mes, notificando treinta días antes y abonando como indemnización un mes y medio del alquiler si rescinde dentro del año de contrato y de un mes si rescinde transcurrido dicho lapso. Si el locatario avisa con tres meses de anticipación no abona indemnización. Los contratos contemplados en el Art 1199 del CCCN abonan dos meses al locador por rescisión anticipada. – Reforma Art 1221 CCCN. Art 10°: Renovación y Resolución de contrato: Se amplía el Art 1221 del CCCN. Durante los últimos tres meses de contrato de vivienda cualquiera de las partes puede convocar a la otra, en forma fehaciente, a establecer las condiciones del nuevo contrato ante la negativa de acuerdo o silencio del locador, el locatario puede rescindir sin abonar indemnización. – Introducción Art 1221 bis CCCN Art 11°: Intimación de pago y desalojo de vivienda: OP. Se amplía el Art. 1222 del CCCN. En caso de desalojo el locador no puede negarse a recibir las llaves y en el caso de hacerlo el locatario puede consignarla judicialmente siendo lo gastos a cargo de locador y en ningún caso adeudará alquileres, ni obligaciones accesorias una vez notificado el Locador de que reciba las llaves. - Reforma Art 1222 CCCN Art 12°: Intervención del corredor: Si interviene un corredor todos le deben comisión: salvo pacto en contrario o protesto de alguna de las partes según art 1.346 CCCN. Si interviene un corredor por cada parte cada corredor puede cobrar de su comitente. En el caso de inmueble la intermediación solo puede estar a cargo de un profesional matriculado. – Reforma Art 1351 CCCN Art 13°: Garantías: En locaciones habitacionales el locatario debe proponerle al locador al menos dos de las siguientes garantías y el locador debe aceptar una de la garantía propuesta por el locatario: a) Título de propiedad de un inmueble. b) Aval bancario c) Seguro de caución d) Garantía de fianza o fiador solidario e) Garantía personal del locatario Art 14° Ajustes al precio del alquiler: OP. Los contratos de locación sean cual fuese su destino están exceptuados de los Arts. 7 y 10 de la Ley 23.928.- y en particular con los inmuebles destinado a vivienda el valor del alquiler se fijará con valor único y se ajustará anualmente, el índice de ajuste anual será el publicado por el BCRA.- • En ningún caso se podrán establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario. Los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales (promedio) por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA). Art 15°: Consignación: Si el locador se reúsa a recibir el pago del canon locativo como lo expresa el Art 1208 del CCyC, el locatario puede intimarlo a que lo reciba.Art 16°: AFIP: OP. Los contratos de locación deben ser declarador por el locador ante la AFIP y puede ser declarado por el locatario ante dicho organismo. • La AFIP debe disponer un régimen de facilidades para la registración de contratos vigentes. Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el Juez deberá informar a la AFIP. Sin perjuicio de la obligación del locador Art 17° a 20° Alquiler Social. • Se Crea el Programa Nacional de Alquiler Social destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal. Cuyo órgano rector es el Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda a través de la Secretaria de la Vivienda de la Nación. Art 21° y 22°: Mediación: Se implementarán ámbitos para el arbitraje o mediación, gratuitos o de bajo costo, para la resolución de conflictos derivados de la relación locativa.- Art 23°: La ley entrará en vigor una vez publicada en el Boletín Oficial. - Comisión Directiva API (Asociación Profesionales Inmobiliarios)